针对工业用地建楼房房产证写商铺的问题，存在以下特殊情况或例外情形。
1. 土地用途混合情形：若工业用地所在区域规划为工业与商业混合用地，且土地出让合同中明确允许部分面积用于商业用途，在符合规划条件的前提下，房产证可登记为商铺。这种情况下，需提供规划部门的混合用途批准文件，否则仍无法登记。
2. 历史遗留问题：部分老旧工业用地在建设时未严格区分用途，若能提供历史上已实际作为商铺使用且无违法记录的证明，经登记机构审核后，可能允许将房产证用途变更为商铺。但需提交相关历史使用证明、税务缴纳记录等材料，审核难度较大。
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针对工业用地建楼房房产证能否写商铺的问题，我们结合相关法律依据进行分析。
根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”工业用地的登记用途为工业，若未依法变更用途，直接将房产证写为商铺，违反土地用途管制，不符合不动产登记的合法性要求。因此，在未办理土地用途变更手续前，房产证不能登记为商铺；只有完成用途变更并经登记机构审核后，才能合法登记为商铺。
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关于工业用地建楼房后房产证能否写商铺的问题，直接答案是通常不可以。
工业用地建楼房后房产证一般不能直接写商铺。
1. 若工业用地未办理用途变更手续：根据土地管理规定，工业用地的规划用途为工业生产，直接将房产证用途登记为商铺违反土地用途管制，登记机构会拒绝办理。
2. 若已依法完成土地用途变更：将工业用地转为商业用地并补缴土地出让金、取得规划部门批准后，房产证可登记为商铺用途。
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针对工业用地建楼房房产证写商铺的问题，以下是常见的错误操作行为。
1. 直接申请房产证写商铺：未办理土地用途变更手续，直接向登记机构申请将工业用地上的楼房登记为商铺，会因违反土地用途管制被驳回，浪费时间和精力。
2. 擅自改变房屋用途：未取得规划部门批准，自行将工业用地上的楼房改为商铺使用，可能面临行政处罚，甚至被要求恢复原状。
3. 忽视土地出让金补缴：即使规划部门同意变更用途，若未补缴土地出让金差价，登记机构也不会办理房产证用途变更，导致变更失败。
为避免这些错误，建议您进一步向律师咨询，获取专业的法律指导。

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